Achat Pinel

Valeur totale du bien

k€

Apport

k€

Taux d'intérêt

%

Durée

ans

Mensualité

0€

Revenus

€

Charges (agence, impôts, assurance)

€

Réduction d'impôt (mensuel, 12 ans, moins impôt sur revenus (hors charges et intérêts) à 30%)

0€

A compléter (mensuel)

0€

A compléter (sur 12 ans)

0€

Prix auquel on espère vendre le bien (à comparer avec de l'ancien équivalent)

k€

Remboursé (sur 12 ans)

0€

Argent gagné après revente

0€

Taux de rendement

0%

La rentabilité finale de l'opération dépend considérablement du prix de revente du bien. Le problème est que le bien acheté est trop cher (170k dans mon exemple) et ne se revendra jamais à ce prix. Dans l'exemple que j'ai étudié, des logements non-Pinel étaient vendus 140k neufs. Un logement n'est plus neuf après 12 ans, il faut comparer son prix de revente à l'ancien des alentours. Dans mon exemple j'estime donc pouvoir revendre 120k, ce qui reste dans la moyenne supérieure des prix au m² de la ville. L'opération reste rentable, mais si peu...
La réduction d'impôt est entièrement mangée par la survalorisation du bien à l'achat. On peut gagner grâce à l'effet de levier du crédit et une éventuelle hausse de l'immobilier, mais ça reste vrai de tout investissement immobilier. Le Pinel est à peu-prêt inintéressant.
De toute façon, l'Etat ne fait jamais de cadeau. Si le bien était rentable il n'aurait pas besoin de ce genre de béquilles. Le fait que ces béquilles existent suffit à démontrer que le bien n'est pas intéressant, et que l'investisseur avisé devrait s'en éloigner.